vendita di un immobile a un solo erede: quali sono i rischi?

cosa si rischia se si esclude un erede | 28/07/2022

 

Mettiamo il caso di un genitore anziano proprietario di un immobile che desidera lasciare a uno solo dei suoi figli. Dato che per legge una parte dell'eredità deve spettare anche agli altri figli, il genitore potrebbe essere tentato di vendere il bene al figlio prescelto, cercando di aggirare le norme sulla successione. Tuttavia, la vendita fittizia non è legale e può comportare gravi conseguenze legali.

Cosa si intende per vendita fittizia?

La vendita fittizia si verifica quando un immobile viene trasferito formalmente, ma senza il reale passaggio di denaro. Questa pratica, anche se talvolta utilizzata in ambito familiare per favorire un solo erede, non è consentita dalla legge. La motivazione più frequente dietro questa scelta è la volontà di eludere le regole sull’eredità e le quote di legittima, che riservano una parte del patrimonio a tutti gli eredi. Tuttavia, è importante sottolineare che questa operazione può essere facilmente contestata dagli altri eredi e dichiarata nulla.

Quando si dona un immobile a un parente, gli eredi hanno il diritto di impugnare l'atto entro 10 anni dalla morte del donante se vengono lesi i loro diritti di legittima. Se l’immobile viene venduto, possono addirittura opporsi alla cessione per un periodo fino a 20 anni dalla donazione. Per evitare questi rischi, non è possibile ricorrere a una vendita fittizia, che sarebbe considerata come un tentativo illecito di mascherare una donazione.

Come avviene una vendita fittizia?

Sebbene sia illegale, una vendita fittizia avviene di solito in due modalità:

1. Mancanza di un vero pagamento: il venditore dichiara di aver già ricevuto il denaro, senza che sia mai avvenuto il passaggio di somme.
2. Restituzione del denaro: il compratore versa il denaro al venditore, che successivamente lo restituisce in modo informale.

Cosa fare per trasferire un immobile a un solo figlio?

Se si desidera lasciare un immobile a un solo figlio, è necessario agire nel rispetto della legge. Vediamo le soluzioni legali a disposizione:

1. Donazione: La donazione è il metodo più trasparente per trasferire un immobile, ma richiede il consenso di tutti gli eredi, perché in caso contrario, essi potrebbero impugnare l'atto per lesione della quota di legittima.

2. Vendita reale: Un’altra possibilità è vendere l’immobile a un figlio, ma l'operazione deve avvenire al valore di mercato e con un effettivo trasferimento di denaro. Anche in questo caso, gli altri eredi potrebbero contestare l'atto se ritengono che sia un tentativo di simulare una donazione.

3. Donazione con vendita: Si potrebbe anche procedere con una donazione dell'immobile a tutti gli eredi, seguendo le proporzioni stabilite dalla legge, e successivamente il figlio che desidera mantenere la proprietà può acquisire le quote dagli altri eredi tramite un atto notarile.

Come contestare una vendita immobiliare sospetta?

Se uno degli eredi ritiene che la vendita dell’immobile a un solo figlio sia stata fittizia e lesiva dei propri diritti, ha la possibilità di impugnare l'atto dimostrando la sua illegittimità. Ecco come potrebbe agire:

• Dimostrare che il prezzo di vendita non era in linea con il valore di mercato, elemento che può indicare una simulazione.
• Verificare i movimenti bancari per dimostrare che il denaro non è mai stato effettivamente trasferito.
• Dimostrare che l’immobile non è stato realmente consegnato al figlio, ma è rimasto in possesso del genitore, fatto che confermerebbe l'inesistenza di una vera compravendita.

Conclusione

Tentare di aggirare le norme sull’eredità attraverso una vendita fittizia non è solo una cattiva idea, ma è anche illegale. Gli eredi hanno il diritto di contestare questi atti, e le conseguenze possono essere gravi, portando alla nullità della transazione e potenziali sanzioni. Per tutelare i diritti di tutti gli eredi e per evitare futuri contenziosi, è essenziale seguire le procedure legali previste per la donazione o la vendita reale di un immobile